不動産相続対策で重要な3つのポイント
押さえておくべき３つのポイント
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1
誰が相続する？
承継対策
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2
評価圧縮で相続税の
節税対策
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3
相続税の支払は？
納税対策
この3点は必ず押さえるポイントですよね。
ただ、押さえてはみたけれど・・・
こんな不安やお悩みはありませんか？
Trouble about
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自宅は前妻の子に相続させたいが、一緒に住んでいる後妻がそのまま自宅に住み続けるには？
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不動産の価格は一物四価といわれるが、四価とはいったいどんな価格？
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相続税を計算する不動産の価格と、相続（承継）する不動産の価格はちがうの？
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相続はしたが使う予定のない不動産を、どこか引き取ってくれるところはないのか？
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相続した不動産を登記しないままにしておくと、過料の対象になるって本当？
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失踪した兄弟を探すのが大変なので、不動産の承継について前もって手を打っておくには？
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タワーマンション購入は相続税対策としてどの程度の効果があるのか？
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相続税対策での不動産購入は、現金あるいは借入のどちらの方法が良いのか？
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相続税対策の土地活用で賃貸物件の建設は、不動産の評価だけでなく時価が下げる場合もある？
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相続税を納税するために不動産売却をする場合には、有利になる特例がある？
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相続した空き家を売却するときに特例を受けられるのは空き家でもどんな不動産？
お客様の声
Voice
Voice
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相続時精算課税制度で承継を先行。
（杉並区 O様）元々一人で住んでいた分譲マンションから、母をこちらに呼び寄せて、その分譲マンションは賃貸にしていました。
物件の管理は地元の業者さんに任せてはいるものの、しっかりはしているものの母も90歳になり、相続のことを考える必要も出てきました。
ボケてしまうと、賃貸上の法律行為もできなくなってしまうことと、兄がいるのですが、今行方が分からない状況にあります。夫の相続の時も失踪した兄弟がいて大変だったこともあり、特に不動産については、面倒なことにならないようにしたいと考えていました。
母の財産はこのマンションと預貯金のみで、相続税がかかるほどの財産は有りません。やり方はいろいろ考えられましたが、当座で大きな現金が動かなくて済むので、マンションは相続税精算課税制度を利用して贈与を受け、母親に何が起きても面倒が起きないように先手を打っておくことができ、マンション管理や、行方知れずの兄が現れても、慌てることもなく済みそうです。
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売却するにもひと工夫
（東京 杉並区 S様）
一人住まいの父の相続が発生し、その家が空き家になりました。
相続人は妹と2人で、それぞれ自宅は既に持っていました。使う予定もないため
売却することにしましたが、妹は仕事も忙しく遠いということもあり、売却を
円滑に進めるために、どの様に相続するのがよいか悩んでいました。
売却は身動きのとりやすい自分が窓口になり、売却金を等分するということで、不動産は私が相続しこれを売却し、売却金を妹と等分するという換価分割の形で
遺産分割協議書を作成しました。
不動産売却の経過はしっかり報告をすることで、お互いに齟齬なく進められ、
順調に不動産売却もできました。
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相続税納税準備と所得税節税の両立
（板橋区 K様）年収250万を稼ぐ簿価が1円の母親が所有する賃貸物件。
この物件では差し引ける経費もほぼないため、非常に儲かる物件になっていました。
固定資産税評価額も100万超ぐらいなので、建物贈与を受けて、賃貸収入を移転させることにしました。
母親は他にも賃貸物件を持っているため、この収入の移転により、一家として所得税の節税につながったこと、そして、この賃貸収入の増加分を相続税の納税資金としてプールできることにもなりました。
不動産相続対策コンサルタント
青山 幸弘
Samコンサルティング株式会社 代表取締役
東京都知事（1）第107733号
Profile
1967年 名古屋市出身 1991年 慶応義塾大学 商学部卒
新卒で旭化成㈱に入社し、住宅事業部門に配属となり、東京の城西・城北エリアを中心に
ヘーベルハウスの販売に15年間携わる。その後、不動産の活用及び相続のコンサルティング、
そこから派生する不動産の売買や賃貸の仲介・管理などを中心に不動産業務に15年間。
建築・不動産業界に骨を埋めた30年のサラリーマン生活。この業界の業務の幅広さと深さに
仕事のやりがいと楽しさを実感できた30年間。しかし、大会社にいると、各部署それぞれの
立場で求められる結果は違ってくる。例えば、建築なら建設工事金額、不動産なら仲介手数料
という数字。なかなか両立しない結果のため、提案のストーリーも各部署の我田引水になりがち。
結局は『この不動産をどうすることがお客様にとって一番良いのか？』ということなのに・・・
シンプルにそれだけを追いかけてみたい。この不動産をどうすることが、お客様のベスト
ストーリーになるのか。この不動産に関わる全ての人に喜んでもらうストーリーをつくる。
30年間勤めた会社を退職し、不動産を通して『喜びの輪』を広げるという理念を掲げ起業。
ご相談いただいた不動産でお客様のベストストーリーを描くべく日々奮闘中。
（主な資格）
公認 不動産コンサルティングマスター（登録番号 第35275号）
宅地建物取引士 (東京）第205522号 賃貸不動産経営管理士 (2)021915
２級ファイナンシャル・プランニング技能士
Samコンサルティングの不動産相続コンサルティングが
選ばれる理由
Reason
Reason
不動産の相続対策でお悩みの皆様へ
greeting
greeting
はじめまして。
不動産相続対策コンサルタントの青山 幸弘です。
相続財産のうち、土地・建物などの不動産の占める割合は約40％です。
財産相続上、不動産という財産は大きなウェイトを占め、かつ、ポイントとなります。
また、不動産の価格は何を基準とするかによって大きく変わります。
特に円満な相続の場合と、争族となってしまう相続の場合の差は大きくなります。
そこがまた、不動産の相続を一段と難しくしています。
私は、不動産相続対策でお悩みの皆様に、
各相続人にとって公平性が高くなる財産相続プランニング
をご提案させていただいています。
相続財産に占める不動産の割合が高くなればなるほど、財産相続は
「平等」より「公平」という視点が欠かせません。
その理由は、
① 簡単にきれいに（等分）に分割しにくい
② 基準単価が複数あり、価格が立場で変わる
③ 誰がどう使うかによってその価値も変わる
という、不動産ならではの財産特性によるためです。
「財産の相続は平等に…」の場合、最適な方法は「金銭化」です。
財産のすべてをお金に換えてしまえば、平等な財産相続が実現できます。
ただ、そうなると、せっかくの不動産という財産を
相続のたびに手放し、不動産を失っていくばかりです。
不動産の相続で特に重要なのは「残された家族が困らない」こと。
少なくとも相続発生により、家族の住む家や事業継続に困る事態は避けたいものです。
相続税の軽減の特例を受けられるか否かは、誰がどの不動産を相続するかによります。
残された家族の住まいや事業を守るという視点が不可欠です。
私が不動産コンサルタントとして一番大事にしていることは、
「お客様の状況をよく考えてみると、
それがお客様のベストストーリーになるのかどうか？」
ということ。
不動産の相続では、誰が得して誰が損するということだけではなく
亡くなられた被相続人の思いを継ぐ不動産の相続とは？
残されたご家族が困らない不動産の相続とは？
すべての相続人に対して公平な不動産相続とは？
こういった点を踏まえて、相続の事前・事後のプランニングを実施します。
相続とは言え、不動産のことだから、
不動産業者に相談すれば、売れるものは売りましょうという話になりませんか？
建設業者に相談すれば、建てられるところには建てましょうという話になりませんか？
相続の全体像とその中の不動産の相続を考えると、
不動産に関しては「今は何もしない」ということも十分にあり得ます。
この不動産をどうすることが、
お客様の理想の結果＝ベストストーリーになるのか。
まずはそこから考えるのが、
当社の不動産相続コンサルティング・サポートです。
不動産相続サポート・コンサルティング
個別相談お申込み特典
Special offer
Special offer
こちらから個別相談をお申込みいただいた皆様には、以下の特典をご用意。詳しくは個別相談の実施時にご確認ください。
個別相談では、こんな情報もお伝えできるかも！？
Topic
Topic
（ご相談の内容に沿って必要に応じてお伝えします）
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成年後見制度・遺言・家族信託それぞれの特徴と使い分け方とは？
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成年後見制度、任意後見と法定後見の大きな違いとは？
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自筆証書遺言保管制度（法務局）で、自筆証書遺言が確実で身近なものになります
よくある質問
Q&A
多くお問い合わせをいただく内容を下記にまとめました。
Q 不動産の相続にあたって不安になっていることを聞いてもらうだけでも良いですか？
A もちろん大丈夫です。この個別相談の一番の目的は、お悩みの解消です。積極的にご利用ください。
Q 不動産相続の業務依頼は他社と比較の上決めたいのですが・・・
A どこに依頼するかを決めるのはお客様です。十分に比較検討の上ご決定ください。
Q 不動産相続にあたって、各不動産の相続上の評価額などの試算をお願いする場合は、どうしたらよいですか？
A 対象不動産の所在やその用途を教えていただき、税理士等の専門家とともに、評価額の試算を実施します。
また、対象不動産の周辺環境について、いくつかお伺いすることもございますので、 お分かりになる範囲でご教示ください。
場合により、一度対象不動産の周辺の環境を拝見させていただきます。
Q まだすぐに相続が発生するという訳ではないのですが、申し込んでも大丈夫でしょうか？
A 大丈夫です。今のご自身の状況を確認しておきたいという方々から、多くのお申し込みをいただいています。
相続の発生は予定できません。いざ、というときに困らないための準備としてご利用ください。
Q 不動産相続に関することのみならず、日常的な不動産の管理などをお願いしたい場合は、どうなりますか？
A どの様なサポートが必要かどうかを確認させていただき、そのサポート業務の内容及び費用について別途
ご提案させていただきます。
Q メールで申し込みをしたのですが、確認メールが届かないのですが・・・
A 迷惑メールフォルダに届いている可能性がありますので、ご確認ください。
それでも届いていない場合には、大変お手数ですが、以下の連絡先までお問い合わせいただければ幸いです。
（連絡先：0422-52-2343）
ここまでお読みいただき、誠にありがとうございました。
追伸
Postscript
発生する相続の90％は相続財産が2億円以内
相続財産額5,000万円以内の場合の75％に遺産分割事件が発生しています。
相続財産のうち不動産の占める割合は40％
相続財産額が小さいほど、不動産の占める割合が大きくなり、
平等には分割できず争族事件になっている。そんな状況が見て取れます。
相続対策は、誰のため？何のため？でしょうか
家族みんなの生活や心の豊かさのためではないでしょうか。
そのため、
家族（関係者）全員で取り組むこと、節税だけに終始しないことが重要です。
家族みんなが豊かになるために、特に不動産という財産については、
①揉めない分割方法（相続すべきはだれ？）
②財産の評価の引き下げ（適切な節税）
③将来にわたっての安定収益（価値の向上）
④納税財源の確保（支払の準備）
不動産相続にはこれらの4つのポイントは欠かせません。
そして、出来れば、生前のなるべく早いタイミングでの検討をお勧めします。
その理由は、高齢化の進行により「相続も高齢化」しているためです。
最近は平均寿命が80歳を超えてきています。
80代の方の相続発生となると、相続人の年齢が50～60代場合が多くなります。
今後は被相続人・相続人の年齢は更に上がり「老老相続」が当たり前の時代が来ます。
その時に考慮すべきは「認知症」です。認知症になると様々な法律行為が制限されます。
特に不動産に関する相続対策はほとんどできなくなります。
これからは被相続人のみならず、相続人についても考慮が必要な時代になってきます。
急に認知症になる訳ではなく、徐々に進行し、気づいた頃には手遅れになっています。
不動産の相続対策については、
残された家族の生活の豊かさと心に豊かさのため
手遅れ（相続の発生や認知症の発症）にならないうちに
確認・検討・実行することを、お勧めします。
その結果、「何もしなくてよい」ことがわかる場合もあります。
その時は、その時点で家族の生活の豊かさと心の豊かさが担保されます。
必要なことはしておく、不要なことはしない、必要以上のことはする必要もない。
これがわかるだけでも安心できると思いませんか？
あなたの不動産相続のベストストーリーはなにか？
その答えを探すサポートを致します。
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| 電話番号 |
0422-52-2343 |
| 営業時間 | 10:00～18:00 |
| 代表者名 | 青山 幸弘 |
| 主な事業内容 | 不動産等活用に関する総合コンサルティング業務 |
吉祥寺在住15年超。サラリーマン時代は新宿・池袋エリアの拠点に長く勤務していた関係で、中央線・西武新宿線がはしる新宿・中野・杉並・武蔵野・三鷹などの城西地区、埼京線・西武池袋線・東武東上線・有楽町・丸の内線がはしる文京・豊島・北・板橋・練馬などの城北地区での営業を続け、豊富な経験と専門知識を活かした不動産コンサルティングで、お客様一人ひとりに寄り添うご提案を通じて、これまでにも多くの喜びのお声を頂戴してまいりました。不動産の売買・賃貸・管理に限らず、不動産の利活用や相続対策の企画などのあらゆるニーズにお応えしてまいります。
お急ぎの場合は電話窓口まで、
お気軽にお問い合わせください。